芒果体育老叶较真丨碧云澧悦华庭被指“降标”代理销售宣传失误开发商该不该兜底？
芒果体育5月15日，开发商在微信公众号上发布《澧悦华庭预看房告知书》，说根据《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》的要求，澧悦华庭项目将于2025年5月15日-5月21日期间组织业主预看房活动。
该通知还特别强调：“质量预看房是为了满足业主提前查看房屋质量需要，不代替现有的住宅质量验收环节。”
业主王先生说，他虽然也知道，预看房看到的问题，不代表交房时这些问题还继续存在。但是，有些已经既成事实的问题，预看房时是什么样，交房时大概也不会有太多改变，比如外立面的用材问题。而澧悦华庭让业主们吐槽最多的，恰恰就是外立面问题。
“我们接收这个楼盘的信息，主要是通过销售人员的介绍，还有他们的宣传资料以及微信公众号等社媒。无论是字面还是口头，他们都说外立面运用了大面积铝板和真石漆材质。现在我们看到的却是涂料墙面，还很不平整，有坑洼鼓包，有些部分还出现流坠情况。”
王先生拿出一些销售人员与客户微信沟通的截图给《老叶较真》记者看。销售张纪平群发的《金桥碧云澧悦基础信息》里，关于外立面是这样描述的：“外立面：现代简约风格，金属线条，玻璃，真石漆”。没有提到其他材料。
张纪平还在“已建档”群里多次说：“从沙盘看，南面大面积铝板”，“棕色都是铝板”，“北面电梯井真石漆多，套件铝板多”。
微信备注名称为销售人员的邹巍、顾艳虎等人，在微信群或者私聊的页面，也都有过与上述类似的说法。
业主们告诉记者，他们在现场看到，棕色的根本不是铝板，而是咖色涂料。个别销售人员宣称的干挂石材也没有。“当初宣称的高品质小区，做得如此低廉，降标降到这么大的幅度，真让我们始料未及。”
记者询问王先生，除了销售人员的表述以及相关自媒体的宣传，关于外立面用材问题，有没有楼书或者预售合同之类的文本佐证？
王先生说：“我们认购该楼盘的时候，主要是通过销售经理的宣传，跟销售经理多次沟通确认的情况下，才做出购房决策。而且摇号完成后，付完首付，等贷款完成后，才被允许签署一份制式合同。对我们购房者来说，相关信息根本不对称，合同条款也不可能按照我们的要求更改或补充。所以才导致现在没有任何一手证据在我们手里。”
业主们告诉《老叶较真》记者，虽然开发商给他们的质量预看房清单上有查看“地下室防渗漏情况”，但是在预看房过程中，地下车库并没有完全开放给业主们查看。开发商应该落实的预看房前期准备工作中，要求确保现场场地环境不存在影响业主看房安全的情况，但是他们去看房时，被要求签署安全承诺书，自己承担现场安全责任。
王先生说，关于地下车库，项目前期宣传中有“精装双大堂”、“人车分流”、“高配比车位”等说法，但他们看到的地下车库局部，也存在“货不对板”的情况。
“功能降标比较明显，招标文件明确的‘花岗岩坡道’实际上已经变为沥青路面，承诺的“星空顶棚”也无影无踪，从而导致噪音和雨天积水问题突出。此外环氧地坪气味刺鼻，吊顶缺失导致空间压抑，灯光昏暗、车位划线随意。与周康板块同期项目的明亮整洁形成强烈反差。”
在业主们提供的材料中，记者看到部分招标文本里面，确实有“花岗岩汽车坡道，位于地下车库汽车出入口”以及装饰部分“1200x600x18厚仿芝麻灰火烧面石英砖”等说法。业主们提供的现场图片可见，车库出入口的坡道的确是沥青铺设。
业主们还表示，去年5月17日《碧云澧悦》公众号发文配图中，地下车库出入口有钢结构玻璃顶棚，预看房时该顶棚也没有出现。
此外业主们还提出公共空间降标缩水等问题。比如宣传中的“室内活动区”仅兑现为架空层沙发，未设游乐设施；步梯采用水泥地面，扶手松动、墙面起皮，部分户型楼梯口距入户门仅24厘米，老人儿童易踏空；电梯厅包边颜色从“金铜色”变“黑色”，样板间灯带、隐形门等设计未落地，等等。
该项目的开发商是金桥股份。负责碧云澧悦项目的一位负责人石女士告诉《老叶较真》记者，该项目不存在降标建设情况，与部分业主的分歧，系代售单位的工作人表述失误所致。
石经理说，在周浦的这个项目，目前到了交付前的预看房阶段。整个项目大概800多户，其中有大约660户来预看房。有一部分业主对房屋提出了一些需要整改的细节，他们都做了记录，已经开始在整改。后来又有一些业主有其他诉求提出来。主要是外立面材质和车库的问题。
石经理解释说，外立面材质这个问题，他们在所有的官宣材料里面都讲解得很清楚。
“在周浦这个地段，我们是56000元的土地联动价作为销售价。我们一开始宣传的时候，主立面也就是东西两个立面都是真石漆的，南北立面上有米色的真石漆，也有咖色的涂料。窗户线条上是有一些铝线条和铝板装饰在上面。预看房之后，有业主给我们提供了一些与销售人员的聊天记录。但是我们给销售方的培训材料里面没有相关说法。”
石经理告诉记者，他们作为开发商，没有自己的销售团队，是通过市场公开招聘，聘请了两家比较大的代理公司来做销售。他们给代售单位的培训材料里没有铝板这种陈述。售楼处的材料里没有这个东西，合同里面也没有的。但是业主提交的材料里面，他们发现确实有个别销售员在跟业主的微信群聊或者个人的私聊里面，提到了某些位置是铝板，确实有这个现象。
“我们收到业主的反馈后也赶紧自查，了解销售人员造成这样失误的原因在哪里？因为这两三年内，有一些销售人员离职了，或者转到其他项目去了，所以我们还在查的过程当中。我们也跟业主说了，我们在所有官方材料上陈述得很清楚。买房子这么大一件事，所有信息客户一定是都看过，不大可能只听一个销售口头讲讲就完全相信了。这个问题也需要客户冷静地判断一下。我们不可能因为这个原因就去改变外立面的材料，因为它牵涉到整个项目的规划、容积率的测定等等，也就是说没有这种可能性去改变。如果仍有部分业主坚持无法接受，那么也只好去走法律途径。”
关于业主们对地下车库的诉求，石经理也表示：“从一开始到现在，我们的效果图包括大家的介绍都是一致的。业主的感觉是我们的地下车库没有周边竞品项目做得好，问我们为什么不提升到周边竞品项目的标准？对我们来说，我们一开始就没有输出过他们提到的那个标准。用其他产品的标准来要求我们，这个其实是一个大家可以协商的问题。”
石经理说，他们也承认，地下车库在一些方面确实没有达到周围三公里范围内其他两个单价6万以上项目的标准，“比如说他们有一些星空顶，局部的装饰材料，确实高级一点，但是这个不能说明我们的项目达不到交付标准，没达到我们当时的承诺。”
面对买房业主的质疑，开发商方面认为这些误解都是销售代理方的失误所致芒果体育。德禾翰通律师事务所李达律师认为，开发商应该为销售代理方不实宣传造成的后果承担责任。
李达律师说，开发商在广告里把自己的房子说得多好多好，但是合同里边不写。这些广告还有宣传资料，它属于邀约邀请，意思就是邀请你过来买房，这个不作为合同的内容。但是如果他的广告中对房屋包括外立面、车库等的用料以及工艺等，有一个明确具体的说明，而且这个内容对购房者决定是否买房有很大的影响，那么在某种意义上，这些内容可以作为一个合同条款。
报道中提到的这个房子的外立面，如果销售人员，以及他们展厅里的展示，都明确说是真石漆的，但实际上不是真石漆的，那么就涉嫌欺诈。地下车库也是这样，如果销售和开发商对相关工艺和用材都有一个明确的说法，但交付时不是承诺的那样，那么这就属于降标，构成违约。
虽然开发商说他们的销售代理是外聘的，但是销售团队对外做出的不实宣传或者承诺，它应当适用于开发商。理由是销售人员这么做，对开发商是有利的，能帮开发商卖掉房子，开发商明显获利。对消费者来讲，买房的时候，他们搞不清楚这个销售是谁的员工。消费者因为这个销售人员，跟开发商签订了合同，开发商支付了这个销售人员的报酬，那么这个工作，就等于是开发商来做的。
“你开发商不能只享受好处啊，别人帮你卖房，讲得天花乱坠，最后你收了钱啦，一拍说跟自己没有关系，这个是不公平的。”
李达律师认为，开发商和消费者之间，开发商明显占有较为强势有利的地位，消费者相对弱势。消费者还会遇到如下情况，例如在有些宣传资料里面，有一行小字声名“本项目最终解释权归开发商”或者这些材料不作为广告宣传等。这个内容极不公平，在某种意义上也是无效的。它属于典型的格式合同。开发商利用自己强势的地位，明显侵犯了消费者的一些权益。
李达律师还提到目前新房销售流程中存在的一些问题。李律师说，消费者在前期是看不到合同的，一般是先签《购房意向书》，交定金等等。意向书不是完整的合同。通常要等到贷款下来，去网签的时候，消费者才会看到一个已经弄好了的合同，消费者只是签或不签两个选择，而没有机会来决定签什么内容。对消费者来说，他们都付了那么多首付款，甚至贷款都到了开发商的账户里，到这个环节，他们不可能不签啊！所以说，消费者和开发商还是处于一个不对等的地位。
关于车库降标问题，李达律师表示，业主还是要拿出充分的证据来，而不能拿周边或者同地段楼盘的车库做对比，人家有的你们不一定也要有。这个要看开发商展示的或者承诺的内容。开发商只要把自己展示、承诺的内容一一履行了，那么就是完成了合同的约定。
那么，在地位相对不平衡的情况下，购房的消费者如何维护自己的正当权益呢？李达律师建议，首先是取证，把楼房宣传的广告页、沙盘照片、销售人员承诺的微信截图、文字或者录音保留好。然后，在实际交房的时候拍照，与上述证据做对比。发现问题先跟开发商协商，让开发商去整改，或者进行一定的赔偿。李律师认为，退房的做法不可取，也基本上是不可能的。协商不成，可以向住建部门、市场监管部门进行投诉举报，还不行，就只好诉至法院。